楼市资本论 刘煜辉:房企至少有3至5年的“痛苦期”

来源:澳门赌球网 作者:admin 发布于:2018-11-19 09:50分类:澳门真人赌场

 

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楼市资本论  刘煜辉:房企至少有3至5年的“痛苦期”

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楼市资本论  刘煜辉:房企至少有3至5年的“痛苦期”

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[摘要]针对房企近期遇到的困境,刘煜辉认为房企需要迎合房地产市场现在下落的趋势,加快周转、高度重视流动性、保持流动性市场、维持一个健康的财务结构是十分重要的。

腾讯新闻《楼市资本论》莫祖成杨静萱近期以来,全国多地发布了各种房地产监管政策加码的通知,楼市调控不断加码,中国楼市又该何去何从。 10月23日,《楼市资本论》对话刘煜辉,中国社会科学院经济学教授,天风证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事刘煜辉曾说:“房地产泡沫不灭,滞胀不止”。 他认为滞胀是一种经济机理,放在简化的宏观分析框架中,就是总需求与总供给的问题。

作为《楼市资本论》访谈人物,他对于房地产市场的看法和建议,值得我们去思考和借鉴。

针对房企近期遇到的困境,他认为房企需要迎合房地产市场现在下落的趋势,加快周转、高度重视流动性、保持流动性市场、维持一个健康的财务结构是十分重要的。

而对于房地产的“痛苦”时期的持续时间,刘煜辉认为我国其实房地产周期很长,从98年开始到现在差不多快20年,都是繁荣期。 如今顶点要翻下来的话,这个调整我们虽然不能讲两边完全对称,但右侧的过程应该是以年计的,它不会是以月度、季度为单位,肯定会有至少3、5年的“痛苦期”。

针对房地产业“负债率”居高不下的现象,他认为房地产行业是资金密集性的行业。

如果是在一个上升的周期中间加杠杆,那肯定是撑死胆大的,谁杠杆加得越猛,下手越狠,就能赚更多的利润。 但这个过程一旦进入下行的过程,往往就是致命的。

如果上升的话,房企利润是成倍数增长;如果缩水的话,房企的损失也是成倍的。

$$$以下系对话实录:《楼市资本论》:您曾经说过“房地产泡沫不灭,滞胀不止”这句话,您提出这个说法的依据具体是什么?刘煜辉:所谓滞胀,其实就是一套经济机理,放在相对专业一点的宏观分析框架中,简单点就是总需求与总供给的问题。

当房市供给过于膨胀的时候,它就会大量占用经济中的要素资源,因此会对经济系统中真正创造财富、价值的企业形成“挤出”。 在形成“挤出”之后,宏观上就会造成国家长期经济的潜在增长动能越来越衰弱,甚至会出现下坠的可能性。 而与此同时,关于房子的总需求非常高,随之就会对土地财政、庞氏债务链以及各种各样主体的资产负债表产生影响,这些因素也会使得总需求大幅度提高。

因此供给与需求之间就会撕裂出一个越来越大的口子,这对应的就是通货膨胀。

当通货膨胀发生在经济下落的过程中,所以对应的就是滞胀,它背后其实是有一套经济规律的。

《楼市资本论》:近期房企喊出“活下去”、房企排队打折促销,“金九银十”褪色,90%中小房企要退出房地产业,市场进入调整期,房企应该如何为“过冬”做准备?刘煜辉:房地产企业应该加快周转率。 当今房市肯定是在一个下落过程中的,如果房企的周转率不加快、存货占用大量的公司资源,那是非常痛苦的。 在这个过程中,财务的压力是非常大的,因此房企对于手里存货的处置要加快,比方说从拿地到开发的进程,这个周期都要缩短;然后定价要更加的灵活。 简单讲就是房企需要迎合房地产市场现在下落的趋势,加快周转、高度重视流动性、保持流动性市场、维持一个健康的财务结构是十分重要的。 在一个房地产下落的周期中,就是刚才讲的“活下去”的情况下,如果房企是逆周期而动,在周期涨逆迟滞的时候,手里面大量存货占用大量资源,并且负债率很高的话,那房企就有可能被消灭、被淘汰。 《楼市资本论》:万科在楼市是收缩规模,但是碧桂园在扩张拿地,您怎么看待不同房企之间的策略变化?刘煜辉:不同房企可能对宏观经济的周期和趋势的判断是不太一样的。

作为万科来讲的话,我们多年观察下来发现它的企业文化、包括它的整个决策都有很强的逆周期特征,它对于经济周期的变化有很强的忧患意识。 所以房企如果在一个经济扩张的周期中,这些企业往往会膨胀得很厉害,可能可以获得更多利润,因为此时的杠杆价格高。

但是,一旦遇到经济周期拐点的时候,按这些企业的思路,由于它本身的惯性就来不及回头,往往在这个过程中间会承受很大的财务压力和巨大的痛苦,它就需要经历一个比较痛苦的调整过程。 我觉得可能在中国,绝大多数都是这样的企业。

而且他们当下、可能包括接下来的一段时间内,肯定是在经历一个前所未有的痛苦的事情。 所以万科喊出来要“活下去”,其实是我觉得它不仅仅是对自己喊的,也是对同行喊的。

想要“活下去”,就要加快它们的周转率、要盘活资产。

《楼市资本论》:那您觉得房地产的“痛苦”时期大概会持续多久呢?刘煜辉:我国的房地产周期其实很长,从98年开始到现在差不多快20年,都是繁荣期。

如今顶点要翻下来的话,这个调整我们虽然不能讲两边完全对称,但一定是有一个时间段的,右侧的过程应该是以年计的,会有至少3、5年的“痛苦期”。 《楼市资本论》:但是在房企的背后有一个重要的指标叫做负债率。 为什么房企那么赚钱,但是负债率很高,您是怎么看待这个现象?刘煜辉:房地产行业是资金密集性的行业。 如果是在一个上升的周期中间加杠杆,那肯定是撑死胆大的,谁杠杆加得越猛,下手越狠,就能赚更多的利润。

但这个过程一旦进入下行的过程,往往就是致命的。 如果上升的话,房企赚钱是成倍数增长;如果缩水的话,房企的损失也是成倍的。

《楼市资本论》:目前棚改货币化接近尾声,政策支持消失之后,三四线城市的楼市会何去何从?刘煜辉:每个人判断不一样,我个人认为随着棚改的推动因素结束,三四线的房价可能会进入一个比较明显的增加或者回落的趋势,并且可能会非常明显。 因为三四线城市,房价没有外在的货币方的驱动,没有人口集聚的因素支撑,不太可能出现过去两年的房价大幅上涨的情况。 《楼市资本论》:目前关于房地产税的讨论很激烈,您预计房地产税何时出台?房地产税将以怎样的方式出台?我国是否具备普遍征税的条件?刘煜辉:房产税是肯定会出台的,并且中国的税制的调整也一定是往这个方向走的,要从一个间接税为主体的税率转向直接税,这是所有西方成熟国家的一个方向,中国也必然也要走向这个方向,并且会跟财税改革的进程的节奏相匹配。 腾讯财经《楼市资本论》往期精彩文章:。

  你现在可以试试说服哪个上海人去买一辆自行车搁在家里。”(编译刘子彦)+1  新华社美国博蒙特9月1日电通讯:洪水未退 处境艰难——美国南部两州飓风灾民的困境  新华社记者孙丁 胡友松 高路  “什么都没了。”61岁的得克萨斯州博蒙特城郊居民柯林斯指着身后被淹没大半的房子,满面愁容地对记者说。

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  1日,记者从中国铁路沈阳局集团有限公司获悉,2018年暑期铁路旅客运输从7月1日起至8月31日止,共62天。  暑运期间,沈阳局集团公司预计发送旅客4800万人次,日均万人次,同比增加101万人次。客流构成以旅游流、学生流为主,客流方向主要集中在北京、上海、广州、哈尔滨、山海关、大连、海拉尔等方向。  增开临时旅客列车对  根据客流调查分析,沈阳局集团公司自7月1日零时起,实施新的列车运行图暨暑期图,增开临时旅客列车对。  增开的列车主要为沈阳~齐齐哈尔南D4615/6次,山海关~大庆西K4009/10次,赤峰~北京K4126/5次,赤峰~满洲里K4751/2次,锦州~满洲里K4761/2次,赤峰~昌平北K4770/69次,乌兰浩特~呼和浩特东K4996/3K4994/5次,沈阳~海拉尔K4997/8次,大连北~沈阳G9121/2G9125/6次,沈阳北~大连北G9124/3次,沈阳~珲春G9131/2次,沈阳~丹东D7691/2D7697/8次,沈阳北~丹东D7693/4D7695/6次,白城~大连K5002/1次,沈阳~凌源K5018/5K5016/7次,长春~大连K5032/1次,通辽~长春K5035/8/5K5036/7/6次,吉林~山海关K5046/5次,沈阳北~霍林郭勒K5078/5K5076/7次,白城~乌兰浩特K5081/2次,锦州~山海关K5086/5次,沈阳北~松江河K5087/8次,沈阳北~白河K5097/8次等。

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  三是要进一步厘清行业监管部门在扫黑除恶中的角色定位,切实增强参与专项斗争特别是开展行业线索摸排的自觉性、主动性;进一步加大对重点行业部门的专项督导,督促其切实负起监管主体责任;进一步消除源头监管治理盲区,清理整顿本行业内存在的痼疾,做到有黑扫黑、有恶除恶、有乱治乱,铲除黑恶犯罪滋生土壤。四是要进一步完善政法机关和纪委监委信息沟通、双向移送、同步介入、核查反馈机制,落实“两个一律”“一案三查”要求,确保“扫黑”与“打伞”同步进行;进一步完善落实责任倒查机制,加大对党委、政府主体责任和有关部门监管责任的倒查力度,对不敢动真碰硬,不担当不作为,甚至压案不办,充当“软保护”的领导干部问责到位;进一步加大对涉黑涉恶线索的办理力度,认真组织力量开展核查,做好移交、反馈工作,确保群众举报的线索件件有回音、事事有着落。楼阳生要求省扫黑除恶专项斗争领导小组按照中央督导组和省委要求,围绕四个方面问题尽快出台整改总体方案,明确整改工作的时间表、路线图和任务书,从严从实,立行立改,确保整改工作取得预期效果。各成员单位特别是行业监管部门也要对照问题,紧密联系各自实际,出台本系统、本单位的整改方案,量化整改目标,限时完成整改。

  我们每次活动仅仅在新浪微博上设置的标签,最低的标签是个亿,最高的标签是亿,还没有算其他平台的流量。如果按照这种模式做好融合和引导,我们以团结社会媒体的传播力量或者自媒体的传播力量,能够做到我们这种影响力和传播力的这种倍增器,对党媒的传播工作会带来很好的帮助,我是把引导力放在第二位。


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